상업 모기지(Commercial)란 무엇인가요?

상업모기지는 상업용 건물(오피스 빌딩, 스트립 플라자, store front, 주거용 다세대 아파트, 주유소, 세탁 플랜트 등)을 구입할 때 필요한 자금을 A-렌더 또는 B-렌더를 통해 융자를 받는 것을 말합니다.

상업용 건물은 주거용 건물과 다르게 물리적 담보에서 수입이 창출되기 때문에 모기지 대출 진행과정도 상당히 다릅니다. 우선 가장 큰 차이점은 상업용 건물의 종류가 너무나 많기 때문에 모기지 진행과정도 Case by Case로 진행되는 경우가 많습니다. 물론, 금융기관별로 큰 가이드라인은 있지만 세세한 부분은 건물의 위치, 연령, 외관 상태, 현재 세입자관련 렌탈 상황, 환경오염이슈 등에 따라 차등 적용됩니다.

은행에서는 Business Plan, Financial Statement 등의 서류를 가지고 심사를 하는데 중요하게 여기는 요소는 DSCR(Debt Service Coverage Ratio)입니다.

DSCR = NOI / Annual Debt Service

NOI(Net Operating Income)를 Annual Debt Service로 나눈 수치를 의미하는데 실제 운영수익이 모기지 페이먼트의 몇 배가 되는 지를 따져 역으로 모기지 가능금액을 계산하게 됩니다. 보통은 1.25를 기준으로 하나 경우에 따라서는 1.20 혹은 1.10 까지도 인정해 주기도 합니다.

또한, 모기지 신청자의 신용이나 재정상태도 큰 비중을 차지하는데 더욱이 담보물권의 상태까지 양호하다면 좀 더 좋은 조건을 요구할 수도 있습니다.

주택모기지와의 또 다른 차이점은 부대비용이 좀 더 많이 들고 소요시간도 더 길다는 것입니다. 특히 Property에 대한 감정에 있어서 상업모기지 감정은 비용은 몇 천불 이상에 시간도 2주 정도 소요됩니다. 필요한 서류들도 많이 있고 금융기관의 심사시간도 길고 브로커 수수료도 경우에 따라 틀리지만 2%-4% 정도 발생합니다. 주택모기지에 비해 이자율도 높고 비용도 많이 발생하지만 이 부문을 비용으로 처리하여 세제상의 혜택을 볼 수 있기 때문에 저렴한 이자를 이유로 주택을 담보로 대출을 받아 비즈니스에 이용하는 것보다는 여러 가지 측면에서 유리하다고 볼 수 있습니다.

 

  모기지 궁금증 해결

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